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Lorsque vous vous lancerez dans la recherche du terrain adapté à vos besoins pour faire construire la maison de vos rêves, 2 types de terrains à bâtir vont se présenter à vous : les terrains en lotissement et les terrains en diffus, aussi appelés terrains isolés. Quelles sont les différences entre ces types de terrains ? Quel terrain acheter ? Suivez le guide !

Les avantages et inconvénients d’une parcelle en lotissement

Acheter une parcelle de terrain en lotissement, c’est bénéficier de nombreuses garanties qu’un terrain vendu par un particulier n’offre pas nécessairement.

Qu’est-ce qu’un lotissement ?

Le Code de l’urbanisme donne la définition suivante du lotissement : « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». En d’autres mots, un lotissement est un terrain divisé en plusieurs parcelles (lots) à bâtir. Ces parcelles seront vendues à des particuliers en vue d’y construire des maisons neuves individuelles.

Les lotissements sont généralement localisés en périphérie des zones urbanisées, proches des agglomérations, des commerces et services de proximité.

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Devenir propriétaire d’un terrain en lotissement assure plusieurs garanties :

  • le terrain acheté est borné, viabilisé (raccordé aux réseaux existants situés à proximité : eau potable, eaux usées, eaux pluviales, gaz de ville, électricité, télécoms) avec une garantie décennale sur la viabilisation réalisée.
  • l’étude de sol est préalablement effectuée.
  • le terrain acheté est constructible selon les règles d’urbanisme local, un permis d’aménager a été donné. Tous les papiers utiles à la construction vous seront fournis (plan de situation, bornage, etc.)

Vous achetez donc un terrain prêt à bâtir. Vous pouvez avoir le choix ou non du constructeur avec lequel vous pourrez ensuite faire construire votre maison. La mention « libre de constructeur » figure sur la fiche de vente du terrain lorsque ce choix vous est laissé.

Le quartier sera réalisé par l’aménageur – lotisseur qui s’occupera également de réaliser les routes et aménagements paysagers (espaces verts entretenus par les services communaux). Des charges liées à l’entretien des espaces verts et équipements communs vous seront par la suite demandées.

Une association syndicale libre avec pour membres tous les colotis du quartier sera créée. Elle sera propriétaire de ces espaces verts et équipements communs.

Les inconvénients du lotissement

Parmi les inconvénients de l’achat de terrain en lotissement, il est possible de citer la relative proximité avec des constructions voisines, sans forcément connaître la nature des projets de constructions à côté de votre terrain.

Il faut aussi savoir que lorsque vous faites construire en lotissement, un cahier des charges de prescriptions architecturales précis est à respecter pour le type de construction à réaliser (forme de toiture, couleurs & matériaux de façade, aspect général de la maison, choix des clôtures…), ce qui laisse moins de liberté sur le rendu de la maison. L’objectif de ce cahier des charges est d’assurer une cohérence urbanistique au lotissement.

Des demandes techniques spécifiques peuvent également être spécifiées comme l’obligation d’avoir recours aux énergies renouvelables par exemple.

Les avantages et inconvénients d’un terrain en diffus

Vous cherchez un terrain en diffus pour devenir propriétaire ? Un terrain en diffus ne signifie pas forcément terrain isolé en plein campagne.

Qu’est-ce qu’un terrain « en diffus » ?

Il s’agit d’un terrain seul, hors lotissement, qui n’a donc pas les mêmes règles et garanties.

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Maison sur terrain en diffus = plus de liberté, à condition de respecter le PLU !

L’avantage principal de ce type de terrain, c’est la liberté qu’il offre : choix plus large en matière de configurations et de surfaces de terrains, en emplacement, choix du constructeur, possibilités plus vastes pour le design de la future maison (forme, taille, emplacement sur la parcelle, matériaux, équipements) tout en respectant le PLU, bien évidemment.

Vendu par un particulier ou une agence, un terrain en diffus demande souvent à l’acquéreur de vérifier pas mal de points :

  • Ce type de terrain n’est généralement pas viabilisé, c’est donc un surcoût (qui grimpe très vite à plusieurs milliers d’euros) à considérer au moment de l’achat du terrain. Un terrain en 2nd rideau, avec un long chemin d’accès, coûtera plus cher à raccorder qu’un terrain en bord de route et donc à proximité des réseaux existants. Les délais de raccordements sont également à anticiper, car ils peuvent être longs. Attention, un terrain viabilisé ne signifie pas forcément constructible. Il vous faudra vérifier auprès de la mairie que c’est bien le cas ;
  • La nature du sol devra être vérifiée par une étude de sol ;
  • Les servitudes de passage seront également à consulter ;
  • Le complet bornage du terrain devra être effectué si ce n’est pas déjà le cas.

Ces points sont à anticiper car ils demanderont du temps et un certain budget, ce qui est l’inconvénient lorsque vous choisissez un terrain hors lotissement. Certains terrains isolés peuvent cependant être prêts à bâtir et avoir déjà tous ces critères de remplis. Cela reste cependant plus rare.

En revanche, un terrain en diffus aura l’avantage d’avoir un environnement déjà existant : il vous sera plus facile d’évaluer le quartier, le voisinage et l’environnement extérieur de votre futur potentiel chez vous. Il est d’ailleurs recommandé d’aller visiter plusieurs fois le terrain, à différents moments de la journée et de la semaine pour bien appréhender l’environnement, les bruits autour, la vie du quartier, le trafic routier…

A noter aussi, si la parcelle est grande, la possibilité de diviser ensuite pour revendre un ou plusieurs lots.

Nos conseils pour choisir votre terrain

Pour bien choisir le terrain où vous vivrez, l’important est de vous poser les bonnes questions : quel est votre mode de vie ? Avez-vous besoin d’accéder rapidement aux commodités, de conduire les enfants dans une école ou une crèche / MAM à proximité ? A quelle distance serez-vous de votre travail ? Quel type de projet de construction aurez-vous : une maison de plain-pied ou à étage, avec des spécificités de design ? Aurez-vous besoin d’un grand jardin ou un petit vous suffira-t-il ? Aurez-vous le temps de vous occuper d’éventuelles démarches de raccordement ou d’étude de sol ?

Toutes les réponses à ces questions vous orienteront en partie sur un type de terrain plutôt qu’un autre.

Depreux Construction vous accompagne dans votre recherche de terrain

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Chez Depreux Construction, nous commercialisons des terrains à bâtir en lotissement ou en diffus, dans les départements 44, 56 et 85. Nous proposons également des solutions package terrain + maison en Loire-Atlantique, Morbihan, Vendée pour faciliter les recherches de nos clients.

Nous pouvons vous aider dans la recherche de votre terrain : selon vos goûts, vos envies et votre budget, nous vous accompagnons dans vos démarches et dans la mise en relation avec les vendeurs. Contactez-nous par mail ou par téléphone au 02 40 59 78 78.